不動産の価格ってどうやって決まるの？
ひと言では答えられませんが相当に簡単に申しますと私は以下の方程式で算出してお客様に提示しています。
(路線価×坪数)＋（建物価格×耐用年数残存期間）×不動産流動性比率
全然簡単じゃないでしたかね(-_-;)
路線価とは簡単にいうと、国税庁が定めた土地の価格のことです。土地などの不動産は、売買だけでなく相続や贈与にも大きく関わってきます。相続や贈与にかかる税はその資産の価値によって異なります。しかし土地には定価がないので、そのままでは公正に税額を決定することができません。
そこで、国税庁が土地のある程度の基準として設けたのが路線価です。公的に設けられた基準であるため、ある程度の相場を知るためにも有効な評価として利用できます。
路線価は公示地価（およそ販売できる価格）のおよそ80％程度の価格になるといわれており、公示地価から逆算することも可能です。
路線価が利用される場面は、主にその土地を相続や贈与することになった場合など、税金問題が絡んでくるようなときです。相続税や贈与税は、いずれも土地と建物の評価額によって変動します。
路線価はちなみに各市町村ホームページにて誰でも閲覧が可能です。是非ご覧ください。
路線価と似たものでもうひとつ種類があります。市町村が発表する固定資産税路線価です。持ち家がある方は必ず毎年、固定資産税を納付されていると思いますが、その算出元となっている指標です。
固定資産税路線価も同様に公示地価から求めることができ、公示地価のだいたい70％程度になるように決定され、毎年4月以降に発表されています。
話がかなり遠回りしていますが、この路線価に㎡数を乗することで土地のおよその価値が計算できます。
そこに建物の耐用年数（木造ですとおよそ22年）の残年数がどのくらい残っているかを算出します。例えば築３０年となると建物の価値をゼロとなりますが、こまめにリフォームされていたり、その記録がきちんと残っていたり、結局は目視にて最後は値付けされます。
最終仕上げとして、流動性比率を検討します。この不動産が売れやすいのか？売れづらいのか？ということが何より重要です。立地がとても良ければ建物が多少傷んでいても販売しやすいでしょう。
算出された土地と建物の金額におよそ ー１５％ ～ ＋１５％ の範囲で検討します。
こうして売却価格をお客様に根拠をもって提示いたします。
弊社は不動産査定を当然無料です。しつこい営業活動をいたしません。
安心してまずはご連絡お待ちしております。
佐鳥